商业地产市场商改租带来影响深入分析

2018年10月13日 来源:

近日,CBRE华北区研究部主管孙祖天受邀走进CCTV NEWS直播间,就5月全国新建商品房住宅价格指数进行解读,并对目前商业地产市场主要趋势及“商改租”带来的影响进行深入分析。

一线城市,尤其是上海和深圳,在限购措施推出后,房价涨势趋缓。同时重点二三线城市的普涨,使得城市间差距缩小。就住宅市场整体而言,库存压力暂时得到缓解,短期内将依旧保持强劲态势。

相比之下,商业地产的市场环境更值得关注。传统核心CBD与新兴CBD版块间的市场表现分化加剧,由高水平运营商与缺乏经验的运营商负责的项目,表现差距也进一步拉大。目前市场需求进一步向一线城市集中,反观二线城市的商业地产空置率不断攀高使租金承压。二线城市商业地产市场的去库存压力及未来前景依旧不容乐观。

近期出台的“商改租”政策将有利于市场发展,也反映出政府致力于推进以市场为导向的改革目标。允许将写字楼、零售等商业用房改建为租赁公寓的新政,给予了开发商更大的功能调整空间,使其能够根据市场需求调整资产运营策略。但仅有政策放开远远不够,开发商在自持商业物业并长期运营的过程中面临较大的市场风险和技术门槛,政府还需进一步提供财政鼓励措施,并使开发商在筹措资金方面拥有更大的灵活度。如能受益于更多元化的融资渠道(如REITs),我们相信商业地产市场必将迎来更具创新性的供给侧改革。

指数解读

CBRE根据国家统计局颁布的“70个主要城市新建商品住宅价格数据”,整理发现5月指数环比上升1.4达到169.5,自去年年底以来首次环比涨幅出现减速。一、二、三线城市涨幅分别为1.7%,1.5%与1.3%,差距收窄。因地施策的针对性地方措施,带来了房产市场全面协同发展,地区间分化差异减小。

销量上,全国主要一、二线城市市场总体销量水平仍较去年上升26.5%。受到3月限制措施影响的主要城市表现平稳,比如上海与深圳在4月销量环比减半后,5月基本与前月持平;武汉、南京及苏州等二线城市环比平均略有下降。从库存水平来看,二线城市的持续上扬,使得市场可售房源库存消化时间保持快速下行,回落到2011年初低位水平,显示市场的强劲态势。

分析近期市场的需求,可以发现部分一线城市高企的房价与限购措施使得需求溢出愈发明显。其惠及范围既包括接壤的其他省市区域,也包括在一线城市工作人员的原籍省会城市。苏州与杭州楼市中的投资者均接近20%的比例,其中大多来自于上海。而与北京接壤的河北廊坊,也因市场快速上涨,而在近期出台地方限购与调整措施。另外有报道指出成都的住房贷款客户中,十分之一的购房者来自于一线城市的在职者。这种需求的流动可被视作二线消费与投资潜力的进一步崛起,也是对一线城市高企的居住与商务成本的一种承接

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