解剖房价政府廉价房为何能压低房价

2018年10月14日 来源:
解剖房价 政府廉价房为何能压低房价?

2007年,广州房价一个月一个台阶地飞速上涨,但到了年底,突然步入下跌轨道,一直到今天还在下跌路上。那么,是什么导致了广州房价的下跌·解剖广州房价这只麻雀,对今后的楼市调控将具有极其重要的参考价值。

去年两会期间,广州市市长张广宁对媒体说:"按照中央的要求,广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来";"中低收入者如果想买房,不用着急,我认为房价肯定会降下来";"中低收入者不要去市场买高价楼了,以后就可以买政府廉价房,便宜得很,不要着急。"

张广宁的言论,引起开发商的激烈批评,认为是政府在干预市场,而张广宁市长则认为"住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题"。现在,当我们重新回头看待这番话的时候,或许会生出不少感慨。广州房价真的跌了,而且,跌得不少。而导致房价下跌的,正是张广宁市长极力主导的"政府廉价房"。

张广宁市长所指的廉价房,包括两大部分:一是经济适用房,二是限价房,而这两者都对商品房有替代作用,而任何一种商品当出现替代品的时候,其价格都必然受到影响,影响强度根据替代品的数量来定。而且,国家征地拆迁补偿标准经济适用房与限价房,在替代商品房上又是互补的。前者替代中等偏下的收入者,后者偏向于中等靠上的收入者,基本上涵盖了数量庞大的夹心层。因此,广州的房价下跌,正是廉价房供应增大的结果。广州的做法,实际上为今后的楼市调控政策积累了一个宝贵的经验,那就是通过多层次的市场供应体系的建立,对开发商所主导的商品房构成竞争关系,促使房价的下跌。

据统计,截至2007年底,广州已公开出让14宗限价房用地,规划建筑面积277.5万平方米,可供应限价房3万多套。为解决中等收入家庭住房困难问题,广州今年将再推8个限价房楼盘,总建筑面积约为150万平方米。而且,张广宁特别强调,政府廉价房的质量一定要超过开发商建造的商品房。

因此,政府廉价房对开发商建造的商品房不仅有数量上的替代作用,同时还有了品质上的替代作用,双重替代,最终成为压垮广州房价的最沉重的一根稻草。一些开发商被迫调整战略,从对暴利的疯狂追逐转到理性面对市场,在住房结构与定价方面,采取更加灵活的策略。在广州市政府供应的限价律师可以代写离婚协议房开盘的同时,一些开发商打出了"比限价房价格更低"的广告,他们开发出来的低价商品房,对政府主导的限价房构成挑战,也构成"补充"效应,最终增加了廉价房的供应量,并改变了整个住房供应的结构:开发商不再是住房的最强势供应者,不再像过去那样凭借垄断地位掌控定价权。

于是,广州成为中国第一个房价开始回落的城市。广州日前推出的第4个限价房项目,打出最便宜的房价每平方米仅4000元人民币,首日即告售出七成。广州市国土房管局一位官员坦言,限价房对广州东部楼市影响明显。去年8月,广州东部地区在售的洋房均价已攀升到1万元/平方米,部分楼盘曾叫价1.3万元/平方米。在政府限价房的重压下,同区域的楼盘价格已经跌破7千元/平方米的心理防线,相比去年十月时的价位,整体下调幅度高达约二到四成。

要调控房价,广州的做法具有重要的参照意义。当然,广州也有一定的特殊性,那就是,广州是一个工业发达的城市,其土地出让收入在其财政构成中的比例较小,政府可以大胆地以民生为重,放弃部分土地出让收入,实实在在地解决住房问题,而那些有"土地财政"之称的地方,是否有能力效法广州的做法是值得存疑的。但不管怎样,当房价连年上涨,远远超出民众实际购买力的情况下,通过调控促使房价的理性回归是非常必要的。这既是民生的需要,也是挤压房地产泡沫,规避泡沫集中破灭风险的需要。那些楼市调控总不见效果的地方,应该学学广州的做法,当然,首先要学的就是广州市对待住房问题的态度:不是把它当成纯粹的经济问题,而是当成一个政治问题教育行政诉讼案例、民生问题。 

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